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大规模限购之下 谁能在逆市中活得更好?

作者:admin   发布时间:2017-10-18 11:16:52  浏览量:4

大规模限购之下 谁能在逆市中活得更好?

在过去一年多的时间内,市场的持续火爆,让各大房产中介赚的盆满钵满。然而,随着十一前后,多个城市相继出台了限购政策,市场热度有了明显的回落,买卖双方的心理也有了巨大的变化。

以杭州为例,9月19日、26日、27日连发三道调控政策,行情随即急转直下,投资客不再大量囤房,转而开始借机抛售,而受制于限购,不仅拥有买房资格的人数锐减,此前有意愿买房的人也开始转为观望。从某品牌中介限购后一个月的挂牌量来看,数据飙升明显。据统计,8月份该中介门店的挂牌量为3505套,而在9月19日-10月18日约1个月的时间,该中介门店的挂牌量为8548套,多出近1.5倍。

业界普遍认为,楼市接下去将面临比较大的下行压力,而中介们也将迎来严峻的挑战。那么,逆市之下,谁能活下来并且活得得更好呢?

传统中介:难改“靠天吃饭”境遇

对于传统的二手房中介而言,历来都有“靠天吃饭”的说法。市场行情好的时候,大肆扩张,不断开店招人;而一旦遇上行情不好,中介关店裁员也是分分钟的事情。

在日常的运营中,传统中介对于门店的依赖性非常强,因为门店不仅是办公和谈客的场所,也是他们获取房源和客源的重要途径。所以,市场好的时候,为了获取更多的收入,传统中介一般都会大肆开店,甚至在一条街道上接连开设2-3家门店。

但是,每一个实体门店的运营成本都不低。一旦市场遇冷,二手房成交量下滑,很多门店的收入难以维系它的运营成本,传统中介又不得不关闭许多效益不高的门店。

传统中介的“重资产”门店模式,使其不得不跟随市场的变化,不停的开店和关店,这也在一定程度上增加了公司运营的风险。所以,每一次房地产市场萧条,都会有一批中介因为经营不善而倒下。

一些传统中介显然也意识到了这样的问题,所以他们也在积极的做出改变。如今,越来越多的中介除了租售二手房,也开始加入新房业务,希望借此带来更多的收入。部分中小中介会选择与一些电商平台如房多多等合作,获取新房房源;而一些大牌中介,如链家则选择直接与开发商合作,将新房房源导入二手门店。

此外,传统中介也在积极触网。链家、中原等传统中介纷纷加大了在互联网上的投入,希望能够从线上获取更多的客源。但事实上,线上带来的客源相当有限,传统中介的客源还是主要来自于旗下的门店。此外,这些传统中介还宣称将使用大数据来武装经纪人,帮助经纪人提高成交率。

即便如此,但传统中介想要就此摆脱“看天吃饭”的境遇,依旧很难。曾有业内人士在接受媒体采访时表示,传统品牌中介一家门店的月均成本在20-30万。基于各家门店情况不同,每家店的业绩只有在20万元以上才可以达到盈亏平衡。一旦市场交易量下滑,只有进一步扩张市场份额,才能保证盈亏平衡,但难度会非常大。

一位二手房中介市场资深人士也曾表示,根据经验,当市场整体萎缩时,中介自身的下滑往往更大。如果一家门店持续亏损三四个月,那么最终只有关店。

当行情转冷,市场蛋糕变小,那么门店运营成本将成为每一家中介的巨大负担。通过关店来躲避市场周期性的低迷,从而保存实力在未来继续发展,或许也将成为许多中介不得不采取的措施。

正如某位中介经纪人在谈到自己所从事的这份工作时所说的:“很难长期干下去,这是完全靠业绩、靠市场吃饭的工作,好的时候撑死,差的时候饿死,真正能坚持下来的人少之又少。”

房产电商:是挑战也是机遇

近几年随着科技的发展,在传统中介之外,二手房市场出现了一批房产电商。他们主要依托于互联网所搭建的虚拟平台,为买房卖房者提供二手房交易服务。

不过,现有的房产电商因为模式不尽相同,未来所面临的局面也会有所不同。

房天下、Q房网等房产电商,除了电商平台之外,也在线下开设了许多的门店。官方资料显示,截至2016年,Q房网拥有1300家门店及29000名经纪人。与传统中介一样,在市场萎缩的情况下,这些电商将面临门店和经纪人的成本压力。

尽管没有门店,但通过烧钱模式来快速扩张,依托大量经纪人来进行房产交易服务的房产电商,例如爱屋吉屋,同样也将面临巨大的挑战。

一方面,持续的烧钱已经让爱屋吉屋的资金面相当紧张,从其一年时间内完成5轮融资就可以看出一些端倪。那么在楼市调控期,爱屋吉屋恐怕将无力再做大规模的推广了。另外,公开资料显示,爱屋吉屋大量的招聘经纪人,截至去年年底爱屋吉屋就有将近16000名员工,每月的工资支出都是一笔庞大的费用,在市场遇冷的情况下,这也将成为爱屋吉屋极大的负担。

与前两种房产电商相比,没有门店也没有经纪人,主要依靠互联网平台来进行二手房交易的房产电商在应对市场变化的时候相对会更加灵活。比如,推行“直买直卖”的房多多,让买家与卖家可以直接在其构建的互联网平台上直接联系,而其仅仅提供交易服务。

房多多的模式要更“轻”。据悉,其上海的二手房团队一共仅300人,其中绝大多数为交易服务人员,其人员成本支出相对于拥有大量经纪人的传统中介和电商平台要低很多。此外,通过“直买直卖”,房多多大幅提升了二手房交易的透明度,并带来了效率的提升。房多多目前的人效可以达到每月1-2单,而传统经纪人每个月只能成交0.2单。借助于效率的提升,房多多所收取的交易服务费也仅为2999元,外加成交价0.3%的交易保障费,而这也是业界最低的标准。更低的运营成本、更高的交易效率以及更低的用户收费,这都将成为房多多抵御楼市寒冬的重要武器。

显然,大规模的限购将让滚烫的房地产市场逐渐趋于平稳,甚至冷淡。不管是传统中介还是房产电商,也将或多或少受到影响。不过,这未尝不是一个机遇,尤其是对于更为灵活的房产电商而言,如果能够在逆市中凭借模式优势,用更高的效率和更低的价格获得更多用户的认可,那么其不仅能够活下来,而且会活得更好。来源:中华网

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